01 Wat het is
Wilfred en Bo hebben hun werkwijze geproductiseerd. Geen één-off deals meer maar een gestandaardiseerd investerings-product: dezelfde pand-typologie, dezelfde renovatie-aanpak, dezelfde huurder-categorieën, dezelfde lender-stack. Schaal door herhaling, niet door grotere tickets.
⬢ Pand-categorie
- Worker housing — arbeidsmigranten-huisvesting, institutionele operator als huurder (zoals dockHolland)
- Student housing — universiteitssteden, kamerverhuur-indeling
- Care facilities — zorg-faciliteiten, langjarige contracten met zorgaanbieders
Allemaal communeele bestemming → vrije huur (geen WWS), institutionele huurders, lange contracten.
↻ Investment cycle
- Aankopen via Wilfreds bestaande playbook (zie strategie-doc)
- Renoveren via vaste aannemer — wandjes, natte ruimtes
- Verhuren aan institutionele operator op 5-10 jaar contract
- Refi bij bank op nieuwe NOI ÷ cap-rate waarde — equity komt vrij
- Hergebruiken dezelfde €3M voor de volgende deal
02 Partnership structuur
Per deal een aparte BV met drie eigenaren — niemand draagt alle risico, ieder doet wat hij goed kan. Wilfred & Bo doen het zware operationele werk, Ben brengt het kapitaal-netwerk, de bank schiet het grootste deel bij.
Wilfred & Bo
Sourcing van de panden, due diligence, onderhandeling, aankoop, renovatie via vaste aannemer, huurder-werving via bestaand operator-netwerk. De heavy lifting.
Ben — 30%
Relationship-driven equity-fundraising via Papa Sestig's bestaande netwerk in NL vastgoed-financiering. Vanaf Madrid te draaien — alleen BV-oprichting vereist fysieke NL aanwezigheid.
Bank — 70%
Senior secured op aankoopwaarde, gestandaardiseerde voorwaarden door herhaling. Bij refi na renovatie verhoogt LTV op de nieuwe (hogere) NOI-waarde — daar komt cash-out.
Alle drie partijen worden mede-eigenaar via BV-structuur — geen lender-positie, geen step-in clausule zoals Papa's bridge. Operationele bevoegdheid bij Wilfred & Bo, financiële beslissingen unanimous of via stem-verdeling.
03 Investment cycle per deal
Aankoop
Pand identificeren + due diligence + closing via BV. Wilfred & Bo doen de heavy lifting.
Renovatie
Wandjes, natte ruimtes — light value-add door vaste aannemer. 2-4 maanden.
Verhuren
Institutionele operator tekent 5-10 jaar contract via huurrechten-advocaat.
Refi bij bank
Nieuwe taxatie op NOI ÷ cap-rate. Bank verhoogt LTV. Equity komt vrij.
Recycle
~6 maanden na aankoop. Dezelfde €3M weer beschikbaar voor volgende deal.
Roterend kapitaal. €3M doet in 12 maanden ~2-3 deals door de cycle. Op €10M aankoop-volume gemiddeld 3-4 panden in de portefeuille — elk genererend 9%+ post-refi op de overgebleven equity. Geen vastzittend kapitaal, geen 10-jaar-commitment.
04 Ben's rol
Geen operationele rompslomp, geen NL-aanwezigheid vereist (behalve BV-oprichting). De rol is relationship-driven equity fundraising via het familie-netwerk — exact het terrein waar Ben en Papa Sestig al 20+ jaar in opereren.
€ Equity sourcing
€3M voor de eerste 12-maanden cycle. Niet uit één bron — gespreid over private investors uit het Papa-netwerk. Soort tickets €100K-€500K per investor.
Productverhaal: standaardiseerd, 9%+ minimum return, 6-maanden kapitaal-cyclus, professioneel operator-team. Makkelijker te pitchen dan een losse deal.
⌂ Werkbaar vanuit Madrid
Locatie is geen barrière voor het werk zelf. Calls met investors, due-diligence-review, deal-flow updates van Wilfred & Bo — allemaal async/remote.
Alleen BV-oprichting vereist fysieke NL aanwezigheid. Wilfred & Bo open voor Madrid-bezoek indien praktisch.
⚙ AI-collaboration bonus
Wilfred stuurt 2.000+ owner letters per maand handmatig (sourcing brieven naar pand-eigenaren). Dat is een geautomatiseerd-mogelijke workflow.
Ben heeft sinds 2 weken capaciteit (job-termination) — perfect window om dit als pilot op te zetten en zo de relatie verder uit te bouwen vóór het echte product live gaat.
⏳ Timing
Baby due 2 juni — eerste 6-8 weken async-only met focus op familie. Daarna ramp-up. Past goed bij het tempo van investor-conversations (warme intro's via Papa, niet cold-pitches).
Documentatie van Wilfred & Bo nog onderweg — moment om materiaal grondig door te nemen voordat fondsen geworven worden.
05 Persoonlijke context
Eigen partnership-vader-zijn — perfect moment om producten te bouwen die schalen zonder permanente hands-on.
Ziekenhuis-bezoeken tests lopend. Eerste 6-8 weken na geboorte async-only werk.
Bedrijf pivoteert volledig naar AI, team gediscontinueerd. Al ontkoppeld voor termination. Ruimte voor nieuwe richting.
06 Volgende stappen
- Wilfred checkt bij Bo wanneer de detailed business case af is. Komt zodra ze tijd hebben — geen vaste deadline gegeven.
- Ben reviewt het materiaal grondig zodra het binnen is. Dealrekensom (zie strategie-doc §05) toepassen op de standaard-template. Vragen-lijst (zie strategie-doc §04) doorlopen.
- Eerste validatie-gesprek met Papa Sestig — past dit product bij zijn netwerk? Welke investors zijn warm voor 30% equity in deze structuur? Bridge-positie van Papa (zie strategie C) niet conflicteren.
- AI-pilot eerst opzetten als low-stakes opener: 2.000 owner letters automatiseren voor Wilfred. Bouwt vertrouwen + werkende workflow zonder direct kapitaal te commiteren. Ben heeft nu capaciteit.
- Madrid-bezoek inplannen van Wilfred & Bo zodra documentatie er ligt — face-to-face werkt beter voor business-case-deep-dive dan calls.
- BV-oprichting parkeren tot moment dat eerste investor commitments er liggen. Vraagt 1-2 dagen fysiek in NL — combineren met andere NL-bezoeken.